在創業初期，許多企業將面臨寫字樓的選擇。對于像小胡這樣的企業家來說，在獲得了天使投資后，他希望能為團隊找到一個更好的辦公環境。然而，面對辦公租賃市場，免租期、物業費等術語讓他感到困惑。本文將詳細分析如何計算辦公樓的實際租金，并以小胡的創業項目為例。

　　寫字樓租賃市場概述

　　1.業主構成

　　在尋找合適的辦公樓時，我們需要了解不同類型的業主。一般來說，辦公樓的業主可以分為開發商和購房者（即“小業主”）。開發商作為自主商業地產的出租人，通常有專門的租賃部門，對企業有具體的要求。相比之下，“小業主”通常是個人或公司購買辦公樓進行投資或其他目的，他們在租金和租金期間會更加靈活。

　　2.租期分類及影響因素

　　在了解了不同類型的業主后，我們還需要注意辦公租賃期的分類及其影響因素。除正常工作時間外，辦公租賃期還包括以下情況：

　　-裝修期：合同規定的裝修時間，期間不收取租金和物業管理費，只收取定額裝修管理費。

　　-免租期：合同規定的免租期限，期間不收取租金，只收取物業管理費。一般來說，一年的租賃期限可以給予1或2個月的免租期限。

　　-隱形裝修期:不是合同約定，而是業主在合同生效前允許提前裝修的時間段。

　　計算實際租金

　　在了解了辦公樓業主和租賃期限的分類后，我們可以開始計算實際租金。以下是幾個關鍵的計算公式：

　　1.月租金=租金日單價×寫字樓面積×365天/12月

　　2.月管理費=月單價×寫字樓面積

　　3.總租金=月租金×實際繳納月數+月管理費×實際繳納月數+裝修管理費

　　4.月支出(包括月租金和裝修管理費)=總租金/合同總月數

　　5.成交單價(含物業費等)=月支出(含月租金及裝修管理費)×12/面積/365

　　6.成交單價(不含物業費等)=(月租金等)×實際繳納月數)/合同總月數]×12/面積/365

　　案例分析：小胡創業項目

　　假設小胡想租一間300平方米的辦公室，簽約單價為5元/平方米/天，物業費為15元/平方米/月。他與業主簽訂了為期兩年的合同，包括一個月的裝修期和兩個月的免租期。裝修管理費為10元/平方米/月。然后，我們可以按照以下步驟計算實際租金：

　　1.計算月租金：5×300×365/12=45625元

　　2.計算月管理費：15×300=4500元

　　3.計算總租金：45625×(24-1-2)+4500×(24-1)+10×300=1064625元

　　4.計算月支出：106625/24=44359

　　5.計算成交單價（含物業費等）：44359.375×12/300/365=4.86元/平方米/

　　6.計算成交單價（不含物業費等）：【（5×300×365/12）×(24-1-2)/24]×12/300/365=4.375元/平方米/

　　通過以上分析，我們可以得出結論，小胡租用辦公樓時的實際租金為1064625元，月支出為44359.375元。成交單價（含物業費等）為4.86元/平方米/天，成交單價（不含物業費等）為4.375元/平方米/天。

　　簡而言之，面對辦公租賃市場，企業家需要了解不同類型的業主和租賃期限的分類，并掌握計算實際租金的方法。希望本文能幫助小胡和其他企業家更好地應對辦公租賃市場，為團隊找到理想的辦公環境。